Eingefroren

Wie aus Wohnungsknappheit ein Geschäftsmodell wurde.

Wer in Erftstadt heute eine bezahlbare Wohnung sucht, hat in der Regel nicht nur ein Problem, sondern mindestens drei: Es gibt zu wenige Wohnungen, die wenigen Wohnungen sind zu teuer, und niemand kann verlässlich sagen, wann sich das ändern soll. Ich habe in einem Beitrag vom August letzten Jahres die Zahlen aus dem Rhein-Erft-Kreis dazu zusammengetragen, von der Einstufung Erftstadts als angespannter Wohnungsmarkt bis zum Anstieg der Wohnungslosigkeit im Kreis um 255 Prozent in fünf Jahren. Was damals als kommunale Notlage beschrieben werden konnte, hat inzwischen die Mitte der Gesellschaft erreicht, und das nicht nur metaphorisch.

Der Mietenreport 2025 des Deutschen Mieterbundes dokumentiert das in Zahlen, deren Dimension noch nicht überall angekommen ist. Zumindest ich lese in den von mir verfolgten Medien erstaunlich wenig davon. Rund 6 Millionen Menschen sind 2024 durch ihre Wohnkosten extrem belastet gewesen. Fast jeder Dritte, knapp 13 Millionen, hat Angst, sich seine Wohnung künftig nicht mehr leisten zu können. 7 Millionen befürchten konkret, sie zu verlieren. 7 Millionen Menschen! Deutschland ist mit über 52 Prozent Mieteranteil das Mieterland Nummer eins in Europa, 44 Millionen Menschen wohnen zur Miete. Mietnot ist also eine vollkommen normale Lebenslage. Zur gleichen Zeit zeigen die Geschäftsberichte großer börsennotierter Wohnungskonzerne, dass die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt verlässlich Ausschüttungen ermöglicht. Bei Vonovia, Europas größtem privaten Vermieter, soll die Dividende für 2025 auf 1,25 Euro je Aktie steigen, die organische Mietsteigerung lag bei rund 4,1 Prozent. Bei LEG Immobilien werden nach Analyse kritischer Immobilienaktionär*innen 220,7 Millionen Euro Dividende vorgeschlagen, ein Plus von 8 Prozent; rechnerisch fließen dort 24 Cent je Euro Mieteinnahme an die Aktionärinnen und Aktionäre. Während ein Drittel der Mieterhaushalte um seine Existenz fürchtet, beschleunigen die größten Vermieter Europas die Gewinnentnahme. Was sich hier zeigt, lässt sich am ehesten mit einem Bild aus der Wohnungsbaustudie 2026 zeigen, die der Wohnungsbau-Tag im April vorgestellt hat: Der Markt friert ein. Junge Erwachsene können nicht von zu Hause ausziehen, weil sie sich die passende Wohnung nicht leisten können. Ältere finden keine kleinere Wohnung, in die sie aus dem zu groß gewordenen Haus umziehen könnten. Pflegekräfte, Erzieherinnen und Erzieher, Polizistinnen und Polizisten können sich die Städte nicht mehr leisten, in denen sie gebraucht werden. Wer einen alten Mietvertrag hat, tut gut daran, ihn zu behalten, weil jeder Umzug eine Verdopplung der Quadratmetermiete bedeuten kann. Wer raus muss, zahlt den Aufpreis. Wer neu hineinwill, kommt nicht hinein. Wir sind an einem Punkt angekommen, an dem Knappheit selbst zur Geschäftsgrundlage geworden ist. Das wird sich, ohne strukturelle Eingriffe, nicht von selbst auflösen, weil es ein stabiles Gleichgewicht ist, stabil für diejenigen, die es trägt, ruinös für alle anderen.

An dieser Stelle taucht regelmäßig ein Satz auf, den ich auch in Gesprächen hier in Erftstadt häufiger höre, als mir lieb ist. Es lohnt sich nicht für Investoren. Bauland wird ausgewiesen, Konzepte werden vorgelegt, am Ende heißt es, die Renditeerwartung sei zu niedrig, das Projekt zu komplex, das Risiko zu hoch. Der Satz ist betriebswirtschaftlich sehr oft richtig. Er beschreibt aber nur die Investitionsentscheidung. Er sagt etwas über Rendite, nicht über Bedarf, gesellschaftliche Notwendigkeit oder politische Möglichkeit. Wenn die Renditelogik strukturell nicht das produziert, was eine Gesellschaft braucht, dann ist das kein Argument für den Rückzug der Politik, sondern für eine andere Form des Bauens.

Diese Selbstverständlichkeit ist das eigentliche Problem, nicht die Investoren, die rational handeln.

Ein Blick zurück. Ende der achtziger Jahre verfügte Deutschland über mehrere Millionen Sozialwohnungen. Ende 2022 waren es noch 1 Million, beim 17. Wohnungsbau-Tag im April 2026 wurde der Bestand mit rund 1,05 Millionen angegeben. Demgegenüber wären rund 11,5 Millionen Haushalte berechtigt. Jährlich fallen zwischen 21.000 und 27.000 Sozialwohnungen aus der Bindung, die IG BAU hat den Befund in den Satz gefasst, alle 19 Minuten verliere Deutschland eine Sozialwohnung. Diese Lücke ist entstanden, weil Bund, Länder und Kommunen sich seit den späten neunziger Jahren aus dem eigenen Bauen verabschiedet haben. 1999 wurden die Eisenbahnerwohnungen verkauft. 2004 verkaufte der Bund die GAGFAH mit fast 80.000 Wohnungen, im selben Jahr verkaufte Berlin die GSW mit 65.000 Wohnungen, 2005 verkaufte Dresden seine kommunale Wohnungsgesellschaft WOBA mit 48.000 Wohnungen komplett. Aus diesen und weiteren Verkäufen sind über mehrere Stationen die Wohnungskonzerne entstanden, die heute den Markt prägen. Was als Marktversagen erscheint, ist in seiner Tiefe ein politisches Versäumnis, das sich über 20 Jahre aufaddiert hat.

Der Staat hat aufgehört zu bauen, und seither beklagt er, dass nicht gebaut werde.

Inzwischen wird dieser Befund auch in der schwarz-roten Koalition vorsichtig formuliert. Klingbeil hat im März bei der Bertelsmann-Stiftung erklärt, der Bund müsse in Zukunft im großen Stil Wohnungen bauen können, Bauministerin Hubertz hat wenige Tage später die Gründung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft als möglichen (!) Gamechanger bezeichnet. Beides setzt eine Grundgesetzänderung voraus, die CDU lehnt sie bislang ab, die Gespräche sollen über den Sommer geführt werden. Das ist ein spätes Eingeständnis nach jahrzehntelangem Versäumnis, und es ist ausdrücklich zu begrüßen. Aber eine Bundeswohnungsbaugesellschaft allein ersetzt nicht, was seit 1999 verschwunden ist. Es braucht den Wiedereinstieg auf allen drei Ebenen: Bund, Länder und Kommunen. Und es braucht ihn als dauerhaften Strukturteil. Wer wissen will, wie das aussehen kann, schaut nach Wien, wo etwa sechzig Prozent der Bevölkerung in einer Kombination aus Gemeindebauten und mietpreisgebundenen Wohnungen leben, zu Mieten, die weit unter dem deutschen Niveau in vergleichbaren Großstädten liegen. Eine seit Jahrzehnten funktionierende Wohnungspolitik, die einen substanziellen nicht-marktförmigen Anteil im System hält.

Vor diesem Hintergrund wirkt die zentrale wohnungspolitische Maßnahme der Bundesregierung, der zum 30. Oktober 2025 in Kraft getretene „Bauturbo“, wie eine Antwort auf eine andere Frage. Dieser erlaubt Kommunen, für fünf Jahre von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen und zusätzliche Wohnungen bereits nach zwei- bis dreimonatiger Prüfung zuzulassen. Als kommunaler Werkzeugkasten ist das nicht falsch. Aber das eigentliche Hindernis im Neubau ist seit Jahren nicht ausschließlich das Verfahren, sondern die Wirtschaftlichkeit, und die ist eine Funktion aus Zinsen, Baukosten, Bauland, Förderhöhe und nicht zuletzt aus der Frage, wer überhaupt bauen will. Wer als Investor nicht baut, weil es sich nicht lohnt, wird auch nach nur noch drei Monaten Genehmigungsverfahren nicht bauen. Die schwarz-rote Koalition hat sich zudem kein eigenes Bauziel mehr gesetzt. Wer kein Ziel hat, kann es auch nicht verfehlen. Praktisch.

Die eigentliche politische Sprengkraft dieser Lage liegt aber in dem, was sie mit der Gesellschaft macht. Eine aktuelle YouGov-Umfrage aus dem Mai zeigt, dass Wohnen das einzige Thema ist, bei dem eine Mehrheit quer durch alle Parteien ein Problem sieht und gleichzeitig keine Hoffnung mehr auf Besserung hat. Diese Hoffnungslosigkeit ist das eigentliche politische Problem. Der Demokratiemonitor 2026 der Bertelsmann-Stiftung dokumentiert, dass die Zustimmung zu den Werten der liberalen Demokratie in Deutschland mit 82 Prozent außerordentlich stabil ist, die Bewertung ihres tatsächlichen Funktionierens aber im Schnitt nur bei 29 Prozent liegt. In dieser Lücke zwischen Zustimmung und Enttäuschung entstehen die Bewegungen, die das System langfristig destabilisieren. Wer den Glauben verliert, dass „das Wohnen“ sich politisch regeln lässt, verliert über kurz oder lang auch den Glauben an die politische Form, die diese Regelung nicht leistet. Was wäre also eine Antwort auf diese Lage? Ich sehe fünf Punkte, die aus meiner Perspektive einen tragfähigen Anfang ergeben würden.

  • Es braucht ein verbindliches bundesweites Bauziel. Eine Bundesregierung, die sich kein Ziel mehr setzt, signalisiert, dass das Thema politisch nicht mehr bearbeitet wird. 400.000 Wohnungen jährlich, davon mindestens 100.000 dauerhaft gebundene Sozialwohnungen, ist die Zahl, die das Verbändebündnis seit Jahren nennt und die der tatsächlichen Lücke entspricht.
  • Der Staat muss wieder selbst bauen. Eine Bundeswohnungsbaugesellschaft kann ein Schritt sein, aber sie muss eingebettet sein in eine Reaktivierung landeseigener und kommunaler Wohnungsbaugesellschaften. Eine Kommune wie Erftstadt, die ernsthaft eigene Wohnungen baut oder über kommunale Beteiligungen bauen lässt, ist weniger abhängig von Investoren, die zögern oder absagen. Das wäre die Wiederherstellung dessen, was die soziale Marktwirtschaft in Deutschland immer war: ein Markt mit einem substanziellen nicht-marktförmigen Anteil dort, wo der Markt strukturell versagt.
  • Genossenschaften müssen als dritte Säule gestärkt werden, neben privatem und öffentlichem Bau. Sie haben historisch die nicht-renditegetriebene Bauseite getragen, sie sind in vielen Städten noch lebendig, sie brauchen aber bessere Konditionen bei Grundstücksvergabe und Förderung, damit sie wieder als ernstzunehmender Faktor wirken können.
  • Die Förderquote im Neubau muss drastisch steigen. Solange bei lokalen Projekten in Erftstadt maximal 30 Prozent gefördert gebaut werden, entsteht ein Bestand, dessen freier Teil zu Preisen vermietet wird, die die Menschen, für die der Markt eigentlich gebaut werden soll, gerade nicht zahlen können. 50 Prozent geförderter Anteil wäre der Maßstab, den die Lage rechtfertigt, und das gilt sowohl für staatlich initiierte Bauprojekte als auch für die Vergabe städtischer Grundstücke an private Investoren.
  • Der Bestand braucht eine echte Mietenbremse, nicht das, was unter diesem Namen zuletzt verlängert wurde, und es braucht die verfassungsrechtliche Verankerung des Wohnens als Grundrecht. Letzteres ist nur ein Signal, aber ein längst überfälliges. Konzerne wie Vonovia entscheiden ihre Dividendenpolitik in einem rechtlichen Rahmen, der signalisiert, was die Gesellschaft als zulässig erachtet. Dieser Rahmen muss sich verschieben.

Vor zwei Jahrzehnten haben wir entschieden, dass Wohnen ein Geschäft sein darf wie andere Geschäfte auch. Wir leben heute mit den Folgen dieser Entscheidung. Die Bewegung zurück wird länger dauern als die Bewegung hin, und sie wird unbequem sein für alle, die in den letzten Jahren gut von der Knappheit gelebt haben. Aber das sind nicht die Menschen, die diesen Beitrag lesen müssten. Es sind die Menschen, die über ihrer Nebenkostenabrechnung sitzen, deren Mieterhöhung am nächsten Ersten kommt, deren Kinder das WG-Zimmer nicht bezahlen können. Wir schulden ihnen mehr als einen Bauturbo. Wir schulden ihnen die Rückkehr einer Politik, die auch dann baut, wenn es sich für Investoren nicht lohnt.

Quellen

Thommy Mewes
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